Všechny články / 13. října, 2021
Bezplatný převod vlastnického práva k nemovité věci (darování) je v praxi velmi častým právním jednáním činěným především mezi blízkými příbuznými. Níže jsou stručně popsány kroky, které je nutné učinit k úspěšnému darovaní nemovité věci.
Základem pro darování nemovité věci je darovací smlouva, která musí být písemná a podpisy smluvních stran (dárce, obdarovaného) musí být na jedné listině. Podle příslušné právní úpravy nemusí být podpisy na smlouvě nutně úředně ověřeny. Katastrální úřad ovšem zkoumá pravost podpisů na smlouvě (resp. smluvní strany jsou povinny pravost podpisů katastrálnímu úřadu prokázat). Pokud bude katastrálnímu úřadu předložena smlouva bez úředně ověřených podpisů, vyzve katastrální úřad smluvní strany, aby osobně před katastrálním úřadem pravost svých podpisů uznaly. Běžnou praxí tedy je opatření darovací smlouvy úředně ověřenými podpisy, čímž se smluvní strany vyhnout zbytečným komplikacím představovaným osobním uznáním podpisu před katastrálním úřadem.
Základní náležitosti darovací smlouvy jsou:
Především správná specifikace převáděné nemovité věci je velmi podstatná a je nutné jí věnovat dostatečnou pozornost. Pokud by nemovitá věc nebyla správně specifikována, nemohl by na základě darovací smlouvy povolit příslušný katastrální úřad vklad vlastnického práva ve prospěch obdarovaného do katastru nemovitosti – viz dále.
K převodu vlastnického práva k nemovité věci dojde vkladem vlastnického práva ve prospěch obdarovaného do katastru nemovitostí. Po uzavření darovací smlouvy je tedy nutno podat příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jehož přílohou musí být darovací smlouva. Podání návrhu na vklad podléhá správnímu poplatku, který v současné době činí 2.000,– Kč. Splňuje-li darovací smlouva všechny zákonné náležitosti, rozhodne katastrální úřad o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch obdarovaného, a to po uplynutí 20 dnů ode dne podání návrhu na vklad. Obdarovaný se poté stane vlastníkem nemovité věci zpětně ke dni podání návrhu na vklad.
Darování nemovité věci podléhá dani z příjmů, která činí v současné době 15 % z hodnoty nemovité věci. Darování je ovšem osvobozeno od daně z příjmů v následujících případech:
Pokud je hodnota darované nemovité věci vyšší než 5.000.000,– Kč a darování je od daně z příjmů osvobozeno, musí přesto obdarovaný oznámit darování příslušnému finančnímu úřadu. Poruší-li tuto oznamovací povinnost, hrozí mu uložení vysoké pokuty (v krajním případě až 15 % z hodnoty nemovité věci).
K darování nemovitých věcí (zejm. domů, bytů) dochází v drtivé většině případů mezi blízkými příbuznými. Často jsou předmětem darování nemovité věci – domy či byty, ve kterých dárce v okamžiku darování bydlí, a má v úmyslu zde bydlet i nadále (resp. taková je dohoda s obdarovaným). Především dárce by tedy neměl opomenout zahrnout do darovací smlouvy zřízení věcného břemene – doživotní služebnosti bytu ve prospěch dárce . Služebnost bytu je věcným právem zapisovaným do katastru nemovitostí, na jehož základě bude dárce oprávněn užívat převáděnou nemovitou věc do konce života (popř. do okamžiku, kdy vysloví se zrušením služebnosti písemně souhlas) a dárce tak neriskuje, že by musel nemovitou věc nedobrovolně opustit poté, co se jejím vlastníkem stane obdarovaný. Je-li zřízení služebnosti bytu součástí darovací smlouvy, lze ji zapsat do katastru nemovitostí současně se zápisem vlastnického práva ve prospěch obdarovaného na základě jednoho návrhu na vklad (tj. bude hrazen pouze jeden správní poplatek ve výši 2.000,– Kč).
Byť se může darování nemovité věci na první pohled jevit jako poměrně jednoduché právní jednání, je nutné zejména sepisu darovací smlouvy věnovat náležitou pozornost a nepodcenit jej. Sebemenší nedostatek v darovací smlouvě může být důvodem k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.