Všechny články / 22. října, 2021
Drtivá většina z nás nekupuje dům či byt každý den. Naopak velké množství lidí kupuje nemovitost jedenkrát v životě a představuje to pro ně závazek na velkou část života (ve formě splátek hypotečního úvěru). Přesto nejsou výjimkou případy, kdy dochází k podcenění koupě nemovitosti ze strany kupujících, kteří důvěřují prodávajícímu (resp. realitnímu zprostředkovateli, jehož klientem je většinou právě prodávající). Tento příspěvek shrnuje některé skutečnosti, na které by se měl kupující zaměřit.
První krokem při zamýšlené koupi nemovitosti by mělo být prověření jejího stavu. To má dvě základní roviny – stav faktický a stav právní.
Je-li předmětem koupe starší nemovitost, měl by být nejprve posouzen její stavebně-technický stav odborně způsobilou osobou. Dle zákona odpovídá prodávající kupujícímu za skryté vady (naopak, prodávající neodpovídá za vady zjevné – tj. vady, které bylo možné zjistit prohlídkou nemovitosti před uzavřením smlouvy). Hranice mezi skrytými a zjevnými vadami může být velmi tenká a zájemce o koupi by proto neměl podrobnou prohlídku nemovitosti odborně způsobilou osobou opomenout.
Z hlediska případných právních vad je základem prověření zápisu nemovitosti v katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí si můžete ověřit, zda není nemovitost zatížena věcným právem třetí osoby (zejm. věcným břemenem, zástavním právem, předkupním právem apod.), popř. zda není proti vlastníkovi nemovitosti vedeno exekuční řízení. Veškeré právní vady ovšem nelze z katastru nemovitostí zjistit a je proto nutné věnovat dostatečnou pozornost přípravě kupní smlouvy.
Kupní smlouva o převodu nemovité věci musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy na jedné listině. Dále je nutno na základě kupní smlouvy podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Financujete-li kupní cenu prostřednictvím hypotečního úvěru zajištěného zástavním právem k převáděné nemovitosti, bude před uzavřením kupní smlouvy nutné uzavřít i úvěrovou smlouvou a smlouvu o zřízení zástavního práva k převáděné nemovitosti ve prospěch financující banky (smlouvu o zřízení zástavního práva musí podepsat i prodávající, který bude stále ještě vlastníkem nemovitosti). Pokud je navíc převáděná nemovitost zatížena zástavním právem zajišťujícím hypoteční úvěr prodávajícího, bude nutná součinnost banky prodávajícího – hypoteční úvěr prodávajícího musí být splacen z kupní ceny hrazené kupujícím a je proto nutné získat souhlas banky prodávajícího s předčasným splacením úvěru včetně vyčíslení částky nezbytné k zániku zástavního práva.
V případě koupě nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře je zpravidla prvním krokem uzavření rezervační smlouvy. Zájemce o koupi se v ní zavazuje ve stanovené lhůtě uzavřít kupní smlouvu (většinou pod sankcí vysoké smluvní pokuty) a vlastník nemovitosti se zavazuje, že nemovitost po stanovenou lhůtu neprodá třetí osobě – smluvní stranou rezervační smlouvy proto musí být i vlastník nemovitosti (budoucí prodávající), nikoliv pouze zájemce o koupi a realitní kancelář. Zájemci o koupi rezervační smlouvu často podceňují a neuvědomují si, že již v tuto chvíli si musí být naprosto jisti koupí nemovitosti (především by měli mít ověřen její faktický i právní stav a zajištěné financování kupní ceny). Pokud si jste při uzavření rezervační smlouvy vědomi skutečností, které by Vám mohly zabránit v uzavření kupní smlouvy (např. nemáte schválen hypoteční úvěr), mělo by to být v rezervační smlouvě ošetřeno.
Na internetu lze nalézt velké množství více či méně kvalitních vzorů kupních smluv, jejichž použití právním laikem nelze doporučit. Podcenění přípravy kupní smlouvy může mít zcela fatální důsledky. I drobná chyba v identifikaci převáděné nemovitosti způsobí zcela zbytečně zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Jak bylo naznačeno již výše, dostatečnou pozornost je nutné věnovat stavu nemovitosti, a to zejména prostřednictvím prohlášení a ujištění ze strany prodávajícího. Nedůsledná úprava záruk stavu nemovitosti ze strany prodávajícího v kupní smlouvě může velmi ztížit či dokonce vyloučit uplatnění nároků z vad, které se projeví po uzavření smlouvy.
K převodu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího dochází až vkladem do katastru nemovitostí. Od uzavření kupní smlouvy po povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí uplyne minimálně měsíc. Správné nastavení úhrady kupní ceny je velmi podstatné pro obě smluvní strany.
Bezpečnou variantou pro kupujícího i prodávajícího je úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy, kterou provádí advokát, notář či banka. Úschova kupní ceny překlene období od uzavření kupní smlouvy (resp. od složení kupní ceny do úschovy) po vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí a oběma smluvní stranám dává záruku, že nepřijdou o své peníze.
Koupě nemovitosti s sebou přináší řadu nástrah. Nemělo by být podceněno důkladné prověření stavu nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy, popř. již před uzavřením rezervační smlouvy. Revize kupní smlouvy ze strany advokáta by poté měla být pro každého kupujícího zcela nezbytným krokem. Unáhlené uzavření smluvní dokumentace pod tlakem prodávajícího či realitního zprostředkovatele může přinést často i neřešitelné komplikace.
Ve složitějších případech (např. financování kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru, koupě nemovitosti zatížené zástavním právem apod.) se dle mého názoru kupující bez pomoci advokáta neobejde.