Všechny články / 28. září, 2022
V České republice jsou poměrně časté případy, kdy není na pozemky přístup z nejbližší veřejné cesty a tyto pozemku jsou tudíž přístupné pouze přes pozemky ve vlastnictví jiných osob. Vlastníci dotčených nepřístupných pozemků tak mohou být výrazným způsobem omezeni v užívání svých pozemků. Občanský zákoník obsahuje právní úpravu práva nezbytné cesty, jejíž povolení přes sousední pozemek může vlastník nepřístupného pozemku žádat u soudu. Avšak nezbytná cesta přes cizí pozemek nemůže být povolena ve všech případech. Velkou roli v problematice povolení nezbytné cesty přitom hraje stále se vyvíjející judikatura českých soudů.
Základní podmínky pro povolení nezbytné cesty soudem stanovuje ust. § 1029 občanského zákoníku. Nelze-li na nemovité věci (zejm. pozemku) řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může její vlastník žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Rozsah povolené nezbytné cesty musí odpovídat potřebě vlastníka dosud nepřístupné nemovité věci tak, aby ji mohl řádně užívat s co nejmenšími náklady. Současně však musí být dbáno na to, aby byl vlastník sousedního pozemku, přes který je nezbytná cesta povolena, co nejméně obtěžován a jeho pozemek byl co nejméně zasažen. Nezbytná cesta může být povolena i jako služebnost (tj. věcné právo zapisované do katastru nemovitostí).
Z uvedeného lze stručně shrnout dvě základní podmínky pro povolení nezbytné cesty přes pozemek souseda:
V soudním řízení o povolení nezbytné cesty není soud vázán podaným návrhem (zejm. návrhem konkrétního vymezení nezbytné cesty). Při zohlednění výše uvedených podmínek může soud vymezit trasu nezbytné cesty dle svého vlastního uvážení.
Za povolení nezbytné cesty náleží vlastníku sousedního pozemku, přes který je nezbytná cesta povolena, úplata a odčinění případné újmy, pokud není újma odčiněna již stanovenou úplatou. Stanovení výše úplaty je opět na uvážení soudu a úplata může být stanovena jako jednorázová platba, nebo jako pravidelná platba po dobu trvání nezbytné cesty (zejm. jako roční platba). Občanský zákoník výslovně stanoví, že zaplacená úplata se při zániku nezbytné cesty nevrací.
Občanský zákoník řeší i údržby povolené nezbytné cesty. Je-li povolena nezbytná cesta spočívající v užívání již existující soukromé cesty na sousedním pozemku, zahrne stanovená úplata i zvýšené náklady na údržbu již existující cesty. Pokud zahrnuje povolení nezbytné cesty zřízení umělé cesty na sousedním pozemku (tj. cesty úplně nové), zřídí a udržuje ji ten, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena (tedy vlastník dosud nepřístupného pozemku).
Možnost povolit nezbytnou cestu rozhodnutím soudu není zcela neomezená. Občanský zákoník obsahuje výčet negativních podmínek bránících povolení nezbytné cesty. Soud nezbytnou cestu nepovolí:
Především poslední z citovaných negativních podmínek je opakovaně řešena judikaturou. V judikatuře Nejvyššího soudu se ustálil závěr, že nedostatek přístupu si z hrubé nedbalosti či úmyslně způsobí ten, kdo nabyde (koupí) pozemek bez přístupu, aniž by se pokusil před nabytím pozemku tento přístup zajistit. Mohlo se jednat o případy, kdy nabyvatel pozemku vůbec nevěnoval před koupí pozemku pozornost tomu, že pozemek je fakticky nepřístupný z nejbližší veřejné cesty. Dále se mohlo jednat o případy, kdy nabyvatel pozemku o nedostatku přístupu sice věděl, avšak neučinil žádné kroky k tomu, aby si před koupí nepřístupného pozemku přístup zajistil. V takových případech dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu nebyla nezbytná cesta povolována a pozemek zůstal bez přístupu. Do tohoto dosavadního přístupu Nejvyššího soudu zasáhl svým nedávným nálezem Ústavní soud, který uvedl, že výklad práva Nejvyšším soudem není v souladu s ústavními garancemi práva vlastnit majetek. Ústavní soud naznačil, že soudy by skutečnost, že si vlastník nepřístupného pozemku svoji situaci způsobil svojí nedbalostí či úmyslně, měly spíše promítnout ve výši úplaty za povolení nezbytné cesty. Lze předpokládat, že judikatura bude mít v řešení této otázky další vývoj a bude zajímavé ji nadále sledovat.
Absenci dostatečného přístupu na pozemek je možné vyřešit návrhem na povolení nezbytné cesty přes sousední pozemek podaným příslušnému soudu. Problematika povolení nezbytné cesty však není jednoduchá a výraznou roli ve výkladu právní úpravy hraje soudní judikatura, která se stále vyvíjí. Pokud jste vlastníky pozemku, který není přístupný z nejbližší veřejné cesty, lze doporučit, abyste přistup na svůj pozemek řešili za pomoci advokáta, který Váš případ posoudí i se zohledněním aktuálních judikatorních závěrů.
Tento článek představuje stručné shrnutí právní problematiky, o níž pojednává. Nejedná se odborný text obsahující její podrobný právní rozbor, či o právní radu. V případě zájmu o právní služby v uvedené právní oblasti se obraťte na advokáta.