Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Jakákoliv movitá i nemovitá věc může být vlastněna více osobami – může být v jejich spoluvlastnictví. Velmi časté je spoluvlastnictví nemovitostí (tj. pozemků, domů, bytů). Společnou věc mohou nabýt spoluvlastníci do spoluvlastnictví zejména na základě smlouvy, dědictví, popř. v důsledku nevypořádání společného jmění manželů ve lhůtě 3 let od jeho zániku (typicky od rozvodu). Po určité době ovšem nechtějí spoluvlastníci z různých důvodů ve spoluvlastnictví setrvat. Tento příspěvek stručně srhnuje problematiku zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Každý spoluvlastník má právo k celé věci, které je ovšem omezeno stejným právem ostatních spoluvlastníků. Při rozhodování o společné věci jsou rozhodující hlasy jednotlivých spoluvlastníků, které se stanovují dle výše jejich spoluvlastnických podílů. Dle povahy rozhodované záležitosti je nutná nadpoloviční většina hlasů (při běžné správě společné věci), dvoutřetinová většina hlasů (při rozhodování o významné záležitosti) či dokonce souhlas všech spoluvlastníků (např. při zatížení společné věci zástavním právem). Mezi spoluvlastníky často nepanuje shoda o správě a užívání společné věci, což se nejčastěji děje v případě, že je společnou věcí nemovitost. V takovém případě je zpravidla jediným možným řešením trvajících sporů zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Způsoby zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Občanský zákoník výslovně stanovuje, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Právní úprava počítá s následujícími způsoby vypořádání spoluvlastnictví:

• rozdělení společné věci – pokud je to reálně možné, společná věc se rozdělí na několik částí, které poté případnou do výhradního vlastnictví spoluvlastníků dle poměru jejich spoluvlastnických podílů
• prodej společné věci – společná věc je prodána třetí osobě a výtěžek z prodeje je rozdělen mezi spoluvlastníky dle poměru spoluvlastnických podílů
• převod věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků, který ostatním spoluvlastníkům uhradí finanční vypořádání odpovídající výši jejich spoluvlastnických podílů

Preferovaným a rychlým řešením zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je dohoda spoluvlastníků. Při uzavírání dohody nejsou spoluvlastníci nijak limitováni co do konkrétních podmínek zrušení a vypořádání spoluvlastnictví jedním z výše uvedených způsobů. V případě, že je dohodou rušeno a vypořádáváno spoluvlastnictví k nemovitosti, je nutné uzavřít dohodu v písemné formě s úředně ověřenými podpisy.

Ne vždy se ovšem podaří dohody spoluvlastníků dosáhnout – v takovém případě se může kterýkoliv ze spoluvlastníků obrátit prostřednictvím žaloby na soud.

Zrušení spoluvlastnictví soudem

Na návrh jednoho ze spoluvlastníků společné věci rozhoduje o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soud. Právní úprava stanovuje pro případ rozhodování soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví pořadí jednotlivých způsobů vypořádání spoluvlastnictví. Pokud je to fakticky možné, rozhodne soud primárně o rozdělení společné věci na části, které připadnou do vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků. Není-li rozdělení společné věci možné, přikáže soud společnou věc za přiměřenou finanční náhradu do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků (přiměřená náhrada se stanoví dle obvyklé ceny společné věci v daném místě a čase). Neprojeví-li v rámci soudního řízení žádný ze spoluvlastníků o nabytí společné věci do svého vlastnictví zájem, přistoupí soud k poslední možnosti, kterou je prodej společné věci ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku mezi dosavadní spoluvlastníky dle poměru výše jejich spoluvlastnických podílů.

V případě soudního řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není soud vázán návrhy spoluvlastníků co do způsobu vypořádání spoluvlastnictví – soud může rozhodnout libovolně dle svého uvážení.

Pro úplnost je nutné uvést, že ve zcela výjimečných případech nemusí soud návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhovět (např. z důvodu, že by byla jednomu ze spoluvlastníků zrušením spoluvlastnictví způsobena újma – může se za určitých okolností jednat o případ, kdy by v důsledku zrušení a vypořádání spoluvlastnictví bylo zasaženo do bytových potřeb spoluvlastníka). Nicméně, podrobný rozbor těchto zcela výjimečných případů by přesahoval účel tohoto příspěvku, kterým je stručné nastínění problematiky zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Shrnutí

V praxi vzniká nejvíce sporů v souvislosti se spoluvlastnictvím nemovitostí. Spoluvlastníci se často nemohou shodnou ve zcela základních otázkách užívání a údržby nemovitostí, přičemž další trvání spoluvlastnictví je pro všechny zúčastněné nemožné. Vzhledem ke sporům v otázkách užívání a údržby nemovitosti se spoluvlastníci nemohou dohodnout ani na způsobu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. V některých případech postačí, obrátí-li se některý ze spoluvlastníků na nestrannou osobou advokáta, a věc se podaří rychle vyřešit prostřednictvím dohody spoluvlastníků. Soudní řešení věci je krajní variantou, která je ovšem někdy nezbytná.